бульвар Комарова 28/2 , офис 213 (2 этаж)
Продажа

Москвичи сделали ставку на дешевое и зарубежное жилье

Аналитики рынка жилой недвижимости Москвы не без удивления обнаружили, что по итогам июля в столице и области объем предложения существенно сократился, причем не за счет снятия объектов с продаж, а по причине оживления спроса и роста сделок купли-продажи.

По всей видимости, для всех заинтересованных в улучшении жилищных условий настал "момент истины", когда продавцы перестали безоглядно снижать цены, а покупатели увидели, что постепенно с рынка "вымываются" самые качественные объекты и ближайшие годы ознаменуются только новым ростом цен на фоне растущего дефицита", – говорит аналитик компании National Building Society Максим Аверин. 

Социологи отмечают с начала июля и тенденцию к возвращению в столицу иностранных специалистов, что уже отразилось на росте арендных ставок на качественное жилье и количестве обращений о покупках в риелторские агентства. 

Как это ни парадоксально, но самым стойким против кризисного негатива оказался рынок новостроек Подмосковья. Сегодня средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области зафиксирована на уровне 74,7 тыс. рублей за квадратный метр, снижение в рублях составило 2,4% за месяц. В долларах цена понизилась на 2,2% и достигла показателя 2 420 долларов. 

В целом объем предложения в денежном выражении и в общей площади снизились на 8,7% и 6,4%, соответственно. С начала года квартиры на вторичном рынке жилья Подмосковья в среднем подешевели на 18%. 

"Следует иметь в виду, что уже с начала весны темпы снижения цен в Подмосковье стали ниже городских, – считают в компании "БетаМакс-Недвижимость". – Одновременно на фоне снижения предложения увеличилась доля новых квартир. Это дает основания утверждать, что темпы падения достигли своей окончательной точки или близки к ней, что позволяет делать вывод о наступлении стагнации рынка". 

Как подсчитал Росстат, во втором квартале 2009 года в среднем по стране цены на вторичном рынке стали ниже на 5%, чем они были в первом квартале 2009 года. По сравнению же с четвертым кварталом 2008 года, т. е. концом 2008 года, они во втором квартале оказались ниже всего на 2,5%. 

В Москве, по данным Росстата, цены выросли во втором квартале 2009 года на 5% по сравнению с концом 2008 года, в Московской области – снизились на 6,9%, в Санкт-Петербурге – выросли на 10,9%. Впрочем, если сопоставлять данные первого квартала 2009 года и второго квартала, то цифры выглядят более правдоподобно. Во всех трех регионах зафиксировано снижение цен на вторичном рынке – на 4,2% в Москве, 6,3% – в Московской области и 3,5% – в Санкт-Петербурге. 

Однако официальные данные далеко не во всем аналогичны расчетам консалтинговых компаний и отчетности риелторов. Так, эксперты GED Analytics считают, что цены предложения на вторичном рынке в 14 крупнейших городах страны снизились за первое полугодие на 11,4%, а с учетом результатов июля – на 13%. В АRealty Group отмечают, что разница в расчетах происходит из-за несовпадающих масштабов исследований и включения или не включения в отчетность данных по крупным сделкам. В компании приводят свои цифры: в Москве за первое полугодие этого года цены на вторичном рынке снизились на 6–7%, в Московской области – на 12–13%, а в Санкт-Петербурге – на 10–12%. 

В докладе Росстата указывается, что во втором квартале 2009 года наибольшее падение цен зафиксировано в Перми (–19,0%), Краснодарском крае (–15,9%) и Липецкой области (–15,3%). В то же время небольшой рост цен зафиксирован в Камчатском крае (4,9%), Калмыкии (2,3%) и Ингушетии (0,2%). 

По сравнению с концом 2008 года за полгода цены снизились наиболее стремительно в Пермском крае (–37,7%), Липецкой области (–34,9%), Республике Мордовия (–25,0%). Выросли же цены за это время в Ленинградской области (20,1%), Карачаево-Черкесской Республике (19,2%), Кабардино-Балкарской Республике (16,7%). 

Как и в конце 2008 года, самые высокие цены на жилье в стране установились летом 2009 года в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области, за ними, как и зимой 2008-го, следуют Сахалин, Краснодарский край и Калужская область. Наиболее дешевое жилье, как и полгода назад, можно купить на юге страны – в Ингушетии, Калмыкии и Северной Осетии. 

Если тенденцию к замедлению темпов падения цен на жилье можно считать уже состоявшейся, то второй новый тренд конца первого года кризиса сводится к переориентации спроса на жилье экономкласса и заметное его "вымывание" с рынка. Так, по данным компании "Агент 002", анализ сделок с недвижимостью в столице по результатам первого полугодия показал, что жители Москвы все чаще обращают внимание на квартиры экономкласса как на первичном, так и вторичном рынке. А результаты продаж комнат в коммунальных квартирах уже бьют все рекорды. 

За прошедшие семь месяцев количество сделок в дешевом сегменте жилья увеличилось до 92%. Для сравнения, год назад продажи в экономклассе не превышали 43%. При этом только 6% и 2% сделок с недвижимостью сейчас приходятся на квартиры бизнес-класса и элитное жилье. Напомним, что общее число договоров купли-продажи жилой недвижимости в Москве составляет порядка 4,2 тыс. в месяц. 

Аналитики компании "Агент 002" в своем исследовании отмечают, что наибольшей популярностью сейчас пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в кирпичных и панельных домах общей площадью 32–56 квадратных метров. При этом стоимость таких объектов обычно варьируется от 2,9 до 6 млн. рублей. 

Главный "двигатель" продаж жилья в Москве – это комнаты в коммунальных квартирах. Рост с начала года составил более 12%. Наибольшей популярностью пользуются комнаты от 1 до 2 млн. рублей, при этом покупатели обычно выбирают объекты, расположенные ближе к центру столицы, в двух- и трехкомнатных квартирах.

Третий тренд конца лета – рост спроса на зарубежную недвижимость, которая по всем параметрам выигрывает у столичных квадратных метров. Низкие темпы снижения цен на недвижимость в Москве привели к тому, что покупатели выбирают недорогое, но при этом гораздо более качественное жилье Испании, Греции, Болгарии и т. д. Например, один "квадрат" в Брюсселе в отдельном доме площадью 180–200 квадратных метров в хорошем районе города стоит сейчас не больше 1,5 тыс. евро. В чуть меньшую сумму обходится месячная аренда такого же жилья. 

Примерно столько же стоят сегодня квадратные метры в Берлине – 1,3–1,6 тыс. евро, Мадриде – 1,4–1,9, Риме – 1,2–2,0. Тенденция роста спроса на зарубежное жилье становится массовой, причем не стоит забывать, что таким образом многие россияне либо просто выводят из страны свои капиталы, либо обеспечивают надежность вложений для себя и своих детей. Если в прошлом году на одного потенциального покупателя зарубежной недвижимости приходилось 20–25 покупателей жилья в Москве или области, то теперь соотношение изменилось на 1 к 7. 

Британские риелторы рапортуют, что спрос со стороны обеспеченных россиян на дома и поместья в Лондоне и его пригороде постепенно возвращается – в июле было продано более девяти особняков в столице по средней цене в 6 млн. фунтов. 

Продавцы жилья утверждают, что в ряде стран русские покупатели уже породили новый всплеск интереса к недвижимости, заняв первые строчки среди иностранных инвесторов. Только в первом полугодии нынешнего года объем иностранных квадратных метров, приобретенных русскими покупателями, по разным оценкам, составляет 9–15 млрд. долларов. Это соответствует практически годовому объему всех сделок на рынке жилой недвижимости Москвы в 2007 году. 

"Развитие этих трех трендов говорит о двух моментах: рынок жилья достиг дна, за которым последует краткосрочная стагнация с неизменной распродажей наиболее интересных предложений и последующий – через год-полтора – новый рост стоимости квадратных метров, – говорит аналитик брокерской компании Harris & Harris Григорий Александровский. – Второе – это приведет в скором времени к падению внутреннего спроса на жилую недвижимость со стороны наиболее обеспеченных россиян и тех, кого принято относить к среднему классу".

"Выходом из этого кризисного тупика может стать перестройка всей строительной отрасли в стране и быстрый переход на современные технологии возведения домов, – считает эксперт компании "СтройСервис-Проект" Игорь Тимофеев. – У государства есть ресурсы для снижения цен на жилье, но они не должны сводиться к "указаниям" и госрегулированию цен. Это даст только обратный эффект.  Реальными мерами стали бы сокращение коррупционного бремени над всеми застройщиками и упрощение на практике процедуры получения разрешений и согласований". 

В инвестиционную себестоимость жилья входит стоимость земли, "доля города", отчисления на инфраструктуру и различные обременения, проценты по кредитам, брокеридж и так называемый "административный ресурс". Судя по мнению многих директоров строительных компаний, все это составляет от 25% до 50% всех затрат девелопера. Не будет этих нигде в мире не известных "обременений" – жилье станет массово доступным.

Страница от 22.09.2017 18:23




Наши партнеры: